Омская Губерния
Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области

Список ОИВ > Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области > Информация по контролю в области долевого строительства

«В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию допускается только:
   1) на основании договора участия в долевом строительстве;
   2) путем приобретения жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если размещение таких жилищных сертификатов начато до 01.07.218;
   3) жилищно-строительными кооперативами, созданными до 01.07.2018;
   4) жилищно-накомпительными кооперативами, созданными до 01.07.2018;
   5) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
   Между тем, застройщики часто используют «серые» схемы привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, а именно:
   1) предварительный договор купли-продажи квартиры. Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом». То есть застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. В случае нарушения застройщиком договора дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру;
   2) предварительный договор участия в долевом строительстве. При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, застройщик может не получить разрешительную документацию и, соответственно, не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором;
   3) договор бронирования. Застройщик предлагает внести 10 - 30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни своего аванса;
   4) договор займа. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика, вы просто предоставляете средства в займ;
   5) договор соинвестирования или инвестиционный договор. Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства;
   6) вексельная схема. C гражданином заключаются два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя, то есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Стоит отметить, вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную, подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.
«Серые» схемы применяются застройщиками для ухода от государственного контроля за долевым строительством. Подписывая «серый» договор, Вы должны понимать: велик шанс, что вы отдадите деньги, ничего не получив взамен. При любой из перечисленных схем дольщики лишены возможности реализовать многочисленные права и гарантии, представленные им 214-ФЗ.
В соответствии с 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых:
- обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в Россрестре, данное обязательство защищает дольщиков от двойной продажи их квартиры;
- право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка;
- взносу застройщиком в компенсационный фонд, который в свою очередь в случае банкротства застройщика будет производить выплаты возмещений по договорам долевого участия;
- возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика, в том числе: учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком;
- деятельность застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств по договорам долевого участия, подлежит контролю со стороны Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (Главное управление).
   Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, раскрывает информацию путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства на сайте www.наш.дом.рф в течение семи рабочих дней после дня получения заключения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
   Застройщики, получившие заключение уполномоченного органа исполнительной власти Российской Федерации, либо зарегистрировавшие договор с первым участником долевого строительства до 18.06.2018, раскрывают информацию путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства на сайте www.наш.дом.рф в течение пятнадцати рабочих дней со дня вступления в силу Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.05.2018 № 275/пр «Об утверждении положения о порядке, составе, способах, сроках и периодичности размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

   Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:
    - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;
    - разрешение на строительство;
    - заключение экспертизы проектной документации;
    - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
    - проектная декларация;
    - заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ;
    - проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
   - условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
   - промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение;
   - фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания);
   - градостроительный план земельного участка;
   - схема планировочной организации земельного участка;
   - документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
   - сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
   - извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
   - сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер).
Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.
В целях недопущения нарушений положений 214-ФЗ Главное управление рекомендует гражданам перед заключением договора участия в долевом строительстве обращаться в отдел контроля за привлечением средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости расположенный по адресу: г. Омск, ул. Красногвардейская, дом 42, каб. 412. тел.: +7 (3812) 23-61-83, 23-82-08.
 

версия для печати